Guía de costos para la compra de una vivienda en Cataluña

La compra de una vivienda es una inversión significativa que supone un desembolso económico más allá de su precio.
Estos costes varían según múltiples factores, como el precio de la propiedad, los impuestos y sus posibles bonificaciones o la entidad financiera con la que se contrate el préstamo hipotecario, en su caso.
En esta guía pretendemos desglosar de manera sucinta y clara los principales costes a considerar al adquirir una vivienda en Cataluña.

(i) Gastos de Formalización:

• Gastos de Notaría por la Escritura de Compra-Venta: Los honorarios de la Notaría se facturan según un arancel publicado en el BOE, lo cual significa que el notario está sujeto a facturar según su arancel y no según su conveniencia.
  En el caso particular de Cataluña (no así en otras comunidades autónomas), la escritura de compraventa la pagará el comprador (salvo pacto en contrario) -artículo 531.6 del Código Civil catalán. Dos de los criterios que más influirán en los honorarios de notaría serán el precio del inmueble y la extensión de la escritura.
  Pongamos un ejemplo: la escritura de compra de un piso de 300.000 euros no costará lo mismo que la escritura de compra de un piso de 250.000 euros, con un garaje de 40.000 euros y un trastero de 10.000 euros, está última tendrá un precio superior, porque será más extensa (tres descripciones de fincas, tres notas simples, tres referencias catastrales…)
  Una escritura de compraventa puede oscilar entre 700 y 1.300 euros, aproximadamente.
  
• Gastos de inscripción de la Compra-Venta en el Registro de la Propiedad: Después de firmar la escritura de compra-venta, lo que interesa es registrarla en el Registro de la Propiedad.
  El importe que facturará el Registro de la Propiedad también oscilara en función de los inmuebles adquiridos y su precio, entre 400 y 1.000 euros, aproximadamente.
  

(ii) Impuestos relacionados con la Compraventa, que corresponden a la parte compradora

• Si se trata de una vivienda nueva, 1ª transmisión, por ejemplo si la vendedora es la Promotora, la operación iría sujeta a IVA, esto es, un 10% sobre el precio (salvo excepciones en VPO).
  En este caso tributará también por Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5% del importe del precio.
  
• Si se trata de una vivienda usada, 2ª transmisión, lo habitual es que esté sujeto a ITP. En el caso de Cataluña el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en compras de hasta un millón de euros será del 10%, y por encima de este importe del 11%.
  Existen bonificaciones al ITP, que se fijaría en un 5%, en casos tales como familia numerosa que adquiere su vivienda habitual, joven hasta 32 años, discapacidad, o familia monoparental, siempre que no alcancen un limite en renta que establece la legislación (recomendamos consultar porque puede sufrir variaciones), o tratarse de una VPO, por ejemplo. También conviene consultar posibles bonificaciones en el AJD.
  
• Supuesto particular de inversores, profesionales y empresarios: En el caso de 2ª transmisión hemos señalado que la operación está sujeta a ITP, no obstante, si parte compradora y vendedora son sujetos pasivos de IVA (esto es que no están exentos de pagar este impuesto) y se dan las circunstancias exigidas en la Ley, podría renunciarse a la exención de IVA en la escritura de compraventa; en este caso se invertiría el sujeto pasivo y sería la parte compradora la obligada al pago.
  En este caso, devengará también AJD, al 1,5%
  
• Tip: El IVA y el ITP nunca son compatibles; el IVA siempre se devenga con AJD.

(ii) Préstamo hipotecario

• Gastos de gestión: Cuando una compraventa va financiada por un préstamo hipotecario, la entidad prestataria, a través de una Gestoría, se encargará de la liquidación en Hacienda de los Impuestos así como de la presentación de las escrituras en el Registro de la Propiedad. Por tales gestiones facturarán entre 300 y 600 euros.
  Para realizar estas gestiones, la gestoría del Banco te solicitará que provisiones todos los conceptos que aquí detallamos, para realizar los pagos en tu nombre, y una vez realizados procederá a la devolución del sobrante.
  
• Otros gastos de la compraventa: No por ser menos cuantiosos deben no tenerse en cuenta los gastos bancarios de la emisión de cheque bancario o la transferencia vía Banco de España (OMF), que son los medios más habituales de pago, y que generará en cada caso las comisiones que se tengan pactadas con el banco.
  
• Gastos devengados de la escritura de préstamo hipotecario y su inscripción en el Registro de la Propiedad.– Si el prestatario es un consumidor, desde 2019, los gastos de escritura de préstamo hipotecario, así como su inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados los asumirá el prestamista.
  Esto no significa que el préstamo hipotecario no suponga ningún gasto, así pues debemos tener en cuenta:
  • La Tasación del inmueble que se va a hipotecar. Esto implica solicitar un certificado de tasación a una empresa del sector, cuyo coste oscilará entre 400 y 700 euros, aproximadamente.
  • Comisión de la entidad prestamista por apertura. Oscilará entre un 0 y un 3% del valor del principal del préstamo.

Es importante destacar que tanto las políticas fiscales como las bonificaciones pueden cambiar con el tiempo, por lo que es fundamental consultar con un asesor financiero o legal para obtener información actualizada sobre los beneficios fiscales disponibles.